五爸日常

初入職場的房屋仲介朋友們

剛開始會面臨的挑戰就是如何接委託物件

說白一點就是要找人房子給你賣！容易嗎？

想像一下你自己是屋主

自己的起家厝或是花上百甚至上千萬的房子想要賣掉

你會希望交給什麼樣的人來賣呢？

肯定是希望找一位專業、有熱誠而且可以在短時間內幫自己的房子賣出的房仲

你是這樣的人嗎？

剛開始入行不要說是「專業」

你連委託書長什麼樣子都還不是很熟悉

就準備尋找屋主來談委託，這樣不是很明智的選擇呀！

要做足功課，委託書有分兩種，跟斯斯一樣

專任委託：

會叫「專任」就是只有委託該名房仲可以賣

其他家業者不能賣，連屋主自己本身也不行！

這也是在相對高信任度為前提下才有辦法簽到的委託種類

一般委託：

就是任何人都可以賣

這樣的委託物件常常在大家都能賣的情況下容易被放光價格

反而無法達到屋主想要的成交價

舉例來說，屋主的期望成交價格是500萬，開價600萬

Ａ房仲：這間屋主說只要有人可以出550萬就會考慮了！（把自己的服務費加進去）

Ｂ房仲：屋主急售！500萬下斡旋來談談看！（缺業績吸引買方，出價再說）

Ｃ房仲：開價600萬，你出400萬？！這樣會不會差太多？

要不然你再加一些我跟屋主談談看….（是在浪費誰的時間？屋主的？賣方的？還是自己的？）

Ｄ房仲：屋主要實拿500，加上仲介費，你出個520萬我幫你喬！（應該是房仲的朋友要買）

買房的人也不是笨蛋

看到591上面那麼多家在賣「同一間」物件

當然會貨比三家、四家甚至五家

越比越覺得怎麼好像四百多萬就有機會可以買到的錯覺！

自然而然價格就越比越低無下限！

以屋主的角度是一般委託好還是專任委託好呢？

常人的心態是就給多家一起賣，這樣會賣比較快！

也比較多競爭呀，間單比較一下優缺點

優點：

專任委託

1.專人負責價格把關，屋主說多少就是多少！

2.單一窗口，屋主只要面對一位房仲就好，按時回報進度比較單純

3.可以限定時間，三個月是基本款，我也有遇過屋主只給你一個月，甚至是很優質的物件（價況優）可能只給你專任一個星期也碰過

4.容易聚焦，因為你只給信Ｘ房屋賣，資源當然就會多放在你身上多一些，曝光度當然也會比較高，如「屋主專任、信Ｘ專賣」之類的廣告

一般委託

1.多人齊賣，增加不同平台曝光率，到那裡都可以看見自己的家在賣

2.看屋人次多相對就容易安排集看（同時段多組人一起看物件），曾經在台中西屯某社區因為屋主太佛心，開了一個比實價登入低低低…很多的價格，就出現同時二十幾組買方手握斡旋搶屋的畫面！（搞得跟搶五月天門票一樣不誇張）

缺點：

專任委託

1.遇到沒有責任感的仲介，就….很無力，不回報、不追蹤、不積極！只有簽委託的時候畫大餅，結束之後就「消失」了，還要屋主自己打電話詢問狀況，才會免強擠出幾個人可能約什麼時候會看（真假未知），你開太貴了拉，都沒人詢問（簽委託的時候不會說一下嗎？還說這個價格漂亮….），這時候就只能說屋主倒霉，下一個會更好

2.在專任委託期間內屋主說不定有好朋友或是真的有其他業者有買方出現，當下還沒辦法賣！還要解除專任委託才能進行下一筆交易，在這一來一往過程中說不定買方也猶豫了、有其他選擇了，因此錯失良機

一般委託

1.價格，剛剛談的被放空的機會很大，如果不擔心也沒有急售的壓力就慢慢賣吧～

2.簽給兩家、三家或是四家以上來賣的情況就是有很多對口的人，Ａ也煩你、Ｂ也找你、Ｃ剛好在哄小朋友睡著的時候打來！又不是葉問，這樣一對多真的很累，也很沒效率

3.屋況真的出了問題，有人在裡面抽煙、鑰匙被偷偷打備份、廁所的水沒有關….要找誰來負責？每個人都說不是他，責任難釐清還搞得一身怒火

PS 預售屋也有分一般委託跟專任委託喔，內容只差在成交後是用「換約」的方式給新的買方，其他內容都差不多

委託書種類跟內容是一回事

你瞭不瞭解又是另一回事

我當時把委託書的內容全部都背下來

其實沒有很困難，你在跟屋主介紹的時候面對他

把委託書攤開朝向他的方向（此時委託書內容以自己的角度是顛倒方向）

很感謝您給我這個機會為您的房子服務，讓我來為您說明委託書的內容

首先第一項，內政部規定……帥氣說完全部內容

講解期間由屋主眼神中可以發現你的專業之外還能隨時掌握現場的節奏

內容越熟悉當然就越自然

剛開始當然是找學長、姊練習

熟了之後找店長驗收

沒事就多看鏡子對練

熟能生巧而且自信心會增強許多

雖然第一次上場還是會有心臟快跳出嘴巴的緊張感

但是隨著次數累積加上臨場狀況遇多了，你會越來越強

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