五爸日常

重量訓練已經是日常習慣

每天時間到準時出現，就算這幾天連續下大雨也是一樣不缺席

參加的健身房在手機APP掃完二維碼登入後

櫃檯會給一個置物櫃感應扣（每次不一樣）

也因為次數多了，今天是第168次，哈～剛好一路發的數字

接手過感應扣看見上面的編號56

我就知道是在近一百個置物櫃什麼地方

這是一種反射性的熟悉感

接觸久了遇見問題心裡都會有連結的數字，秒出現！

賣房子的時候這個社區接觸久了就會知道

平均成交行情

社區最高價

住戶數

幾戶在賣

超商待久了就會知道

今天進貨包裹量要掃描IN條碼多久

要點列管的商品幾件

第二件優惠商品哪些

誰誰誰可能會遲到幾分鐘

業務當久了就會知道

公司產品的價格

潛在客戶會出現在什麼地方

哪裡有業績可尋

如何包裝自己跟產品

熟悉感又像是職場生存的本能

看過很多勤做筆記的朋友

裡面滿滿都是公司產品的價格、優惠或是方案

但是真的出現客戶的時候你再翻筆記…

似乎就喪失了黃金時段的先機！

其實真的所有的產品我都能背下來記在心中嗎？

當然不可能，都是記個大方向

比較熱門或是大多數客戶有需要的產品會比較熟悉

重點還是互動過程中觀察對方反應即時回饋

熟悉度就變得很重要

客戶問你這個社區成交行情時

你還在吱吱嗚嗚，請他等一下然後再拿出手機查詢，『遜』

客人問你店裡有沒有賣立頓的巧克力牛奶時

你還在冷飲區，左右橫移上下尋找，『遜』

遇到以上狀況…客戶會怎麼想….

就是『掉漆』（台），然後走人

情境轉換一下～

客戶問你社區成交行情時

這個社區平均每坪17～21萬區間

會成交到21萬這個物件是因為重新裝潢、而且有平面車位

目前這個社區還有三戶在賣，其中一間坐向朝南、衛浴有開窗、格局方正

另外兩間就….

客人問你店裡有沒有賣立頓的巧克力牛奶時

請您往前走（手比方向）

在飲料區從上面往下數第二排靠近右邊，我記得還有三瓶！

現在搭配第二件冷飲還可以參加抽抽樂，最低一折喔

高低立判

這樣的回答就是讓人覺得專業、熟悉感十足

彷彿房仲就住在這個社區

超商為您服務的不是店員而是店長

熟悉度 = 信任度

你越熟悉越有勝算

這個熟悉感投射在親子互動也同樣有效

爸爸～我的制服在哪裡？

你自己找一下，我怎麼知道在哪裡？

爸爸～我的餐袋呢？

我也沒有看到耶？是不是放在安親班？

爸爸～

你還記得寒假作業的立體作品要做洗衣機嗎？

我很忙，可以找媽媽嗎？

這樣的回答當然就是…『遜』

制服不是已經掛在房間衣架上面了嗎？不對呀，今天是穿運動服

餐袋昨天你放書包！已經洗好、裝好放在餐桌上了，下次要注意！

立體作品設計圖已經完成，我們再一起找材料

孩子怎麼能不愛你？

這樣的「熟悉度」有辦法練習嗎？

我會區分三個區塊來著相

分類整理

把工作的內容，產品也好、報告也好，分類成同質性，相同價位或是類似的商品交叉比較，比如套房產品就跟套房產品做比較、三房產品、透天各別區分；比較多了自然心裡會有大概的數字，方便分析

情境演練

可能會遇到的客戶喜歡的產品，或是最近熱賣的商品，自己想像一下客戶詢問起來的時候自己會如何回答，在自問自答過程中尋找答案，當遇到實際詢問的情境下，會反應更自然，也是平時多準備的概念

練習裝熟

這點不是假裝跟產品很熟悉，或是不熟就裝熟；我不知道這個社區怎麼介紹耶？我沒買過這個產品耶？機會來了、客人來了，不要怕！這時不是要你瞎掰亂扯，而是把這個熟悉感帶到客戶身上，微笑或是親切的接待都是好感的培養，好感跟熟悉感都是信任感的好朋友，很誠摯地跟客戶說我本身沒有看過這個社區，但是我有成交過附近的物件，店裡有鑰匙，「我們」一起來參觀這間社區吧！

熟悉感不局限於「業務」、「專業領域」的熟悉，能夠掌握人性，讓人瞬間可以對你這個人產生熟悉感，這點更是高招

為什麼這次佔缺的不是我？

不是說這次任務結束會記功嘉獎？

說好的輪調呢？

我明明就很努力了，怎麼都是別人上台領獎？…

你今天抱怨了嗎？

軍中也好，步入社會也好

身旁總是少不了怨天尤人的朋友

一月或是七月看見別人在臉書po晉升掛階照片的時候

心裡那股酸溜溜的負情緒就跑出來打招呼了

他不過是運氣好，沒有立功，也沒犯錯

他不過是有背景

她不過長得有姿色，又會阿諛奉承～

我下部隊的時候他還不知道在哪裡，結果現在變成我的長官！憑什麼？

…….

有沒有發現！

都是食指對著別人，自己呢？

你為了自己做過什麼樣的努力？

你真的有用心用力到讓人發現你的存在？

各個職場都是一個小型社會，小圈圈無所不在

流言更是無所遁形

今天你對Ａ抱怨、明天你對Ｂ訴苦、後天又對Ｃ說自己多委屈….

時間久了你給別人什麼樣的形象？

你覺得這個人怎麼樣？（長官用人基本問句）

Ａ：就是很愛抱怨啊

Ｂ：好像能力不怎麼樣，常常不得志

Ｃ：感覺全世界都對不起他一樣

留點名聲給人探聽，而不是到處抱怨給人口舌！

誇張點甚至在臉書上直接訴苦（還設定公開）

是怕別人知道你多無能嗎？

一路走來看過不少勝利組或魯蛇幫

人家之所以可以過得很好，你知道他付出多少努力嗎？

魯蛇之所以魯蛇，是因為他只有羨慕別人的想法

沒有讓自己有想成為羨慕對象的做法跟計畫，所以就是…..魯蛇

抱怨是本能，不抱怨才是本事

你再有才華、再有能力，這些抱怨只會消減你的光芒

甚至讓你發不出光，慘一點的情況還會讓你捲舖蓋走人

如果不是1XX人力銀行找不到像樣的人才，留你這樣會抱怨的人做什麼？

老闆或是長官也是人

請你來是幫公司解決問題的，需要的是解決問題的人才，而不是抱怨公司的人材

我是一個沒有什麼特殊才能的人

但是我的優點是願意學、沒身段、不抱怨

就算是在退伍投入房仲領域，年紀比我小上一輪的同事（五爸是71年次）

我還是畢恭畢敬地稱呼學長、學姊

幫忙買餐、打掃、顧前看後，因為我什麼都不懂，我是來學習的

委屈嗎？要看你怎麼想

可以學到東西、專業有成長、荷包有收入更實在吧！

因為我很清楚高姿態沒有任何幫助

更何況你什麼都不會，高姿態個屁！

充其量就是活得比較久的哺乳類動物而已，這可不是優點

反而是在你對這些年輕的學長、姐虛心請教的當下

會獲得真心的尊重

哇～他真的曾經當過職業軍人嗎？怎麼沒有官架子？

年紀比我大那麼多，還幫我到那麼遠的地方買便當

看他已經被掛十通電話了，還再打！挺拼的

得到認同後，就會出現關心

格局圖不會畫嗎？我教你

這個客戶喜歡的格局你要帶他看XX社區比較對

銀行問過了嗎？這間大概可以貸款幾成？給你電話…

功力是慢慢磨練出來的，名聲也是漸漸累積

你的能力跟得上現代潮流嗎？

你還在用舊方法挑戰新時代的模式嗎？

你有想要學習的心嗎？願意成長嗎？

以上皆非的話

那你還在懷才不遇啥？

你是懷才不夠！

付出就會有回報

努力就會有收穫

「天道酬勤」是很多職場都會做成匾額掛在店面或是辦公室的標語

幫屋主賣出好價錢，協助買方找到屬於他們幸福的家

過程本來就很很不容易

要說天時、地利、人和也不為過

付出那麼多心力為什麼？

說穿了就是「服務費」

總說談錢俗氣！講錢傷感情！

但是千萬不要這樣想，在簽約（委託書）的時候就已經很明白的訴諸文字

內政部規定買賣雙方服務費總和不得高於6%

通常是買方2%，賣方4%

有收取服務費，公司才有辦法正常營運

業務人員有薪餉及獎金

才有辦法活下去呀！

套句崴爺說過的話

談錢，不代表現實；愛錢，才會更努力

（取自：外掛人生）

我之前一直對於收服務費總有股“不好意思”的感覺

恭喜您賣出這間房子，現在要跟您收服務費總共多少錢…

明明是句簡單的話，總是有些許的障礙

或是一直擱著、放著….明明這就是我的業績，我的薪水呀！？

現在想想當時的我真的很好笑～

幫客戶賣掉房子又不是今天上午屋主委託我賣

下午剛好就有客戶進店裡說我要買這一間如此簡單

中間可是付出很多努力的   >>請參考房仲忙什麼？

收取服務費是理所當然

雖然還是會遇到事後反悔的客戶（真的不多）

但還是要秉持一開始就談好的合約走下去

這不是市場買菜少一把蔥、多一顆蒜的價格

隨隨便便都是好幾萬的價位

沒收到服務費或是晚收了不是只有影響個人而已

有可能整家店因為你的這筆費用晚收

無法上台授獎接受表揚就算了，團體獎金還有可能變少

你說你不成為罪人，那誰要成為罪人？

之前還因為差點沒有收到的服務費立下毒誓

「今晚沒有收回服務費就把店門口的狗屎給吃了！」（同影片）

因為買方長期出國，飛來飛去，又不想匯款

一直說想親手把服務費交給我，殊不知

造成我自己很大的困擾

還好當天晚上十點鐘真的有把服務費收回來，要不然就…..

我以後當屋主給服務費一定會很阿莎力（心裡這樣OS）

因為我知道中間的過程不容易

如果不想給服務費，很簡單

自己賣，貼廣告「自售！仲介勿擾」

相信我，馬上就會接到五十通以上的電話！

九成九都是仲介打來的，其他打來的應該是電話行銷…

也是有屋主自行DIY處理

自己拍照片

自己上網放591

自己帶看

自己談價

自己找代書….

但是你真的有那麼多時間跟精力嗎？

還要扣除被晃點、遇到奇怪的買方、只是無聊看一下…

還沒有包含可能是危險的人物！惡劣天氣！包含現在疫情警張…等因素

如果你沒有上班整天閒閒在家就算了

你如果是正常的上班族

妳如果還要帶小孩

你如果不是那麼有空可以隨時到現場

自己帶看可能還要臨時請假

自己帶看可能假日不能好好安排

自己帶看可能還要託人帶小孩….

損失的金額說不定累積起來還比服務費高

更不用提時間成本了！

還有無法計算的精神壓力…

換算下來這些都可以請仲介代勞，重點是

有「成交」才有服務費產生不是嗎？

把這些資源放在對的地方我覺的更恰當，賣房租屋都一樣！

人生第一間房子是在中壢市的環北路附近

當時就是想自己出租，所以po蘋果日報廣告

雖然順利租出去了，因為涉世未深！還發生很多可怕的事情

甚至差點被告！

有些錢該花不要省

省下的是小錢，反而要花更多的大錢去填補問題

不值得啊….

2016年 擔任房仲時的照片

下班回家騎youbike的路線不會固定同一條

我喜歡研發新的路線

常常會經過不同的店家、賣場或是巷弄

誒！這裡又要開其他店了嗎？（重新裝潢）

噢！原來XX房屋仲介公司搬家到這裡

哇！以後這裡要開一家全家便利商店耶

…..

每每經過房屋仲介公司就會不經意地把視線飄移過去

因為這是有回憶的地方

就像開車經過曾服務軍中單位也會勾起當時回憶的感覺

房仲真的很辛苦

應該說沒有任何工作是輕鬆的

只是在有選擇的機會下，這個工作適不適合你？請參考你適合當業務或房仲

每當六日陽光普照，萬里無雲適合出遊的時候

房仲是「銷售日」

每當大雨滂沱、路面積水寸步難行的時候

房仲是「銷售日」

每當打卡下班，準備回家陪家人孩子的時候

房仲還是在約看或是帶看

因為他們只能利用常人放假或是下班的時候服務居多

待過這個產業，看到很多相關的環節就會有直覺反應

只要

假日遇到好天氣心裡就會浮現

「如果還在賣房子，今天可以約幾組帶看呢？」

天空下起大雨

「如果還在帶看，有哪幾間是頂樓物件可以測試有沒有漏水情況？」

看到電線桿上的賣房廣告

「南投透天別墅！這裡是台中耶，光是帶看就是跨縣市的距離！」

在市場買菜遇到發傳單的房仲

「她可以這樣持續多久呢？撐下去就是累積自己的能量，加油（伸手拿傳單）」

在公司後巷見到房仲坐在機車上引導買方到現場（幫他佔停車位）

「他要帶看哪一間呢？這裡不好停車，他是不是有順利等到人，還是被放鳥？」

很多瞬間的畫面會在腦海裡勾勒出許多想法

即便這樣的想法只有零點零零零…幾秒

都是一種反射的直覺

沒當過房仲，你不會懂！

從屋主開發>廣告>同事推廣>約看>帶看>斡旋>見面談>成交>簽約>用印>完稅>交屋>收服務費….

你想想看，這要花多少時間？

重點是投入時間不一定是正向比例的回報

屋主不賣了！（自己繼續住或是改用租的）

同業攔截了！（被其他家業者賣掉了）

買方跟其他人買了！（也有可能是自己的同事）

價錢談不攏！（有時候真的就差幾萬塊，奇摩子問題….）

交屋當天發現原來隔音超爛拒買！（五樓還可以聽到地下室停車唧唧的聲音）

……..

努力= 白工

什麼！全都變成泡影？

字面上是這樣解釋沒有錯，你真的是做白工

說真的，會讓人很喪志，也很無力

那種感覺就像你追了很久的女孩

當了好長一段時間的工具人

結果在你告白的時候收到她的喜帖希望得到你的祝福一樣！

好殘忍啊～～

更可悲的是你還要假裝含笑（眼匡泛淚）的祝福她幸福

什麼鬼呀？！

難過是一時，她會跟別人跑也不是沒有原因的

你的專業度不足

你的價格就是比別人貴

你提不出更實質的建議

你找的物件都不符合她的需求

或是

她從頭到尾都是在利用你

被拒絕是一回事

知道自己為什麼被拒絕又一另一回事

你如果有勇氣開口詢問自己被拒絕的理由（當然，對方不一定會回答）

代表你有自我成長的可能

與其埋怨自己沒成交

倒不如檢視為什麼不是我成交的理由要來得貼切跟實際！

腦海裡想起周杰倫牛仔很忙的旋律

房仲也是很忙的

你可以忙開發新物件、折傳單、派報、約看、跟管理員問好、巡屋自拍增加屋主好感、寫貼心卡片…很多可以忙

就是不要忙「抱怨」

曾經看過某些仲介就大辣辣的在自家門口抽煙「大聲」討論哪個買方多爛

批評什麼物件多鳥、怎麼會有這樣的屋主….之類的話題

你就不怕經過的人本來有想買房的念頭嗎？

忙！要忙得有價值

忙！要忙的有效率

忙！要忙得有尊嚴

都已經犧牲那麼多陪伴家人或是自己的時間了，當然要有收穫

雖然這樣的收穫並非立竿見影，馬上就有成效！

但是基礎功扎實，穩紮穩打

會越忙越有樂趣

也會越忙越輕鬆

五爸：請問是ＸＸ公司嗎？這裡是…..

客戶：我不需要！（掛電話）

心裡浮現一句旁白「這次只有六秒，差點破紀錄了！」

業務人員本來就會遇到被拒絕的時候，各行各業都一樣

被掛電話或是拒絕是家常便飯，這點一定要記在心裡

面對這樣的不友善對象，你還會再聯繫嗎？

我會再給他一次機會，當然不是馬上

而是過了一段時間（通常是兩天後）

下回還是接近破紀錄時間掛電話的話就…再聯絡吧（直入黑名單）

因為糾結下去是浪費彼此的時間

我們的時間也是很寶貴的

選擇對的人有時候更重要

但是對的人有時候可能在不對的時間會搭不上線

所以我遇到第一次態度很差的客戶會再給他機會

這是有原因的

或許她的孩子昨天考試沒有考好

或許今天上班前被開罰單

或許這陣子身體狀況不佳擔心被感染可怕肺炎…

只是時間不對！

就算是對的人

好的客戶也有可能在不對的時間點聯繫錯失良機而少了這筆成交的機會

所以遇到這種急於掛電話或是態度很差的對象，我會告訴自己

「這通電話面對的不是機會，而是情緒」

不良的氣氛下光靠三寸不爛舌就能扭轉局面

甚至能讓客戶開心買單的情況當然不是沒有

但是換算成時間的投報率，真的太不划算

你光是花了三十分鐘安撫、解釋來義、取得認同….

都不知道能再聯繫幾通更有產值的客戶了？

開頭聯繫他/她願意聽下去就是一個好的開始

頻率接不接得上也很重要！

「哇嘎哩共，近麻雷謀營，哩蝦咪習尊購卡來….」

我台語其實說的不是很順暢，這樣感覺沒有比較加分

「胎胎不在，不知道什麼時候回國」

跟外傭說再多都像在鬼打牆…

「只要一分鐘？抱歉，我連十秒鐘都沒有（掛電話）」

再打過去只是手誤！這種人沒必要浪費我的生命

如果剛開始的五秒鐘給你的感覺是可以溝通，願意聽下去的

你可以再嘗試多投入一些精力、時間跟耐心

接觸久了經歷多了，超過十秒鐘就知道這通電話值不值得

業務的時間就是金錢！

在跟時間賽跑的過程中，誰快當然就是常勝軍

慢工出細活也是一種方式（背面有更大的商機）

但是要看你所處的產業是不是允許你有那麼多的時間來跟客戶磨

偶爾會接到推銷信用卡、貸款或是推銷電話

他們一天要撥打固定完成的名單就上百筆（時間內要結束）

你有時間慢慢打嗎？

這時候選擇就比努力還要重要

選對頻率的客戶，選對的切入時間，選對的產品

會比你想要在每一通電話說服對方還來得有效率

別人花三十分鐘可以（成交一件、結束五件、約訪二件）

你的三十分鐘（成交一件，沒了！）

這樣看來誰的產值比較高呢？

每一通電話、每一次的拜訪都是機會

就看你面對的究竟是不是機會還是不對的情緒

是否這個情況不對的節骨眼快快結束

下一個會更好！

整理一下打電話給客戶（陌生開發）重點

1.快速判斷對方狀態（是不是能夠繼續下去）

2.頻率是否可以搭上線

3.再給對方一次機會

4.苗頭不對快快結束，下一個會更好

5.快速「轉念」，不要把上一個沮喪情緒帶到下一位客戶身上

分享完委託的種類，想接觸房仲領域的朋友應該都有一點委託的概念，就是屋主的房子願意給我賣，但是容易嗎？除了獲取屋主的信任，你要打敗其他家同行業者之外，別忘了還有自己公司的自家學長、姐也是你的對手，他們個個都是經驗滿滿的老手呀，那我憑什麼要給你這個菜鳥賣我的房子？今天就是來分享這個心法

剛到門市報到的房仲新血們店長不會給你太多的要求，只希望你剛開始一個月可以接到4件委託為目標，有些店長比較殘忍，只准你接「專任委託」，有些店長比較佛心，不會特別限制你要接什麼委託，畢竟你就是沒有經驗呀，希望你真的有接到委託比較實際，通常還是會以一般委託來入手較佳！我忘記在新人報到第一個月我接到幾間委託物件，但是我現在還有印象當時第二個月我就接到

14件一般委託＋3件專任委託，總共17件

很多店內的學長、姐，甚至還有其他店的同事跟它區的夥伴都來標竿（信義房屋向人請益的說法），為什麼你一個新人可以在一個月後就能接到那麼多委託案件，而且還有專任委託！我之前完全沒有業務的基礎，更不要說賣房子，之所以有如此亮眼的成績，我歸納出幾個方向

基本功

委託書的內容背熟是基本款，倒背如流（反著看也能介紹的很自在）會讓信心增加來襯托藝高人膽大，練一百次不順就練二百次，再不流暢就三百….練到像呼吸般輕鬆成為夢裡夢到的內容般深刻，再來就是要瞭解委託該社區的基本行情還有最近成交的是哪一間物件，是哪家房仲公司賣的（自己公司賣的當然有加分），讓自己變成這個社區的專家，勤做功課屋主絕對有感覺

企圖心

只要發現屋主有一點點賣屋的需求跟想法，或是已經貼出「自售仲介勿擾」字樣的房子，你還真的勿擾啊！反而是要拼了命的聯繫，重點是屋主有賣屋的動機，你去哪裡找那麼明顯的委託物件，對！你會說591上很多，那也是管道之一，只要是有任何更新的情報都要隨時掌握，拜訪社區透過管理員知道也好、下載591的APP隨時刷新的物件紀錄也好、親手寫開發函也好（手寫有溫度）、或是市場派報有興趣洽詢最近房市熱度的陌生人也好…只要嗅到「房屋要賣」的氣息，我就會像咬住兔子的獵犬不鬆口不放手，拚命地追到底！

手寫就是有溫度～我還打草稿呢！

熱情

學長、姐有的是專業領域的技巧，新人有什麼呢？當然就是熱情！你連熱情都沒有那…還搞屁呀，就靠運氣嗎？有企圖心但是沒有熱情反而會讓人覺得像是在騷擾，但是有企圖心外加上充滿熱情就會有與「積極」同義詞存在的感覺，這份熱情不是自己說說就算，而是要讓屋主有感，相信我把自己的房子交給如此有活力又積極的仲介賣，應該很快就會有消息，也有投資客大哥跟我說過就給你這個年輕人一個機會吧！看你也挺認真的，有時候屋主希望的不只是專業，更希望賣我房子的對象是一位正向的人，很多資深又熱情的業務，你看他們的業績總是那麼穩定那麼厲害就是因為充滿熱情，再加上實力跟專業能力不斷成長，怎麼會沒有業績呢！

創意

又是你們仲介！我們社區沒有房子要賣（隨手就把我的名片丟在地上），然後轉身到後面繼續泡茶，遇到這樣的社區管理員你氣不氣？但那不能解決「你」的問題，你就是希望他給你售屋的資訊呀，特別是有學長跟你說「我有客戶急著要買這個社區的房子，只要你委託的到這個社區的物件，我們就來成交吧！」你除了生氣還要換位思考，為什麼管理員會如此不耐煩，也許我是今天第30個來煩他的仲介了，還只是今天，不包含昨天、前天、這星期…換作是我也會覺得很煩吧？丟名片或許過分了點，但至少撿起來還可以繼續用，好在他沒有撕掉我的名片（苦笑），要如何讓管理員大哥有耳目一新，覺得你跟別人不一樣的看法呢？方法百百種，就看你願不願意去想，想到了之後願不願意動手去做，於是乎我當時設計了一個骰子，上面有「請您報一條線」（售屋需求的物件）、「笑話一則」、「飲料一瓶」…飲料就是信義房屋的水，精美禮品就是店裡面印有信義房屋字樣的筆，笑話當然就是自己準備囉，會有這樣的互動當然除了有需求（希望管理員可以給我賣屋資訊），再來就是要讓他們對我有印象，覺得你不錯喔、挺有趣的、你跟別人不一樣！那就成功在他心裡留下痕跡，下次會被拒絕機率就會少很多，重點還是…..要實際去執行！最後還真的因為骰子有得到委託物件呢

骰子的設計圖

在7-11切割

用厚紙板加強

完成品

玩到快閃掉了～～

飲料就是信義房屋的水啦（笑）

欠我一條線，真的有還

服裝

我對自己的服裝很要求，襯衫一定要洗過燙過，而且是使用法式袖扣（看起來就很專業），只要上班必定穿信義房屋的背心（連簽約或開會的時候也是一樣，成為我自己的個人特色），頭髮按時修剪不蓄鬍，給人感覺就是清爽、簡單又不失溫度，換作是我自己也會希望幫我賣房子的人看起來是舒服又乾淨的，如果你挺著一個肥油肚撐開那充滿皺褶的襯衫，滿頭亂髮、鬍渣一堆，那是對自己的不尊重，也是對自己的職業不在意，又如何期盼屋主給你機會？

最後來個總整理：

新人或是老人都一樣要充滿對自己工作的熱情，失去熱情就像熄火的蠟燭一樣，如何照亮別人？如何點亮業績？熱情跟積極是必須的，這是「態度」面，而在「作業」面我則是建議不需要以量取勝，委託在新人階段固然是量大為王，但是越到後期就要越以質量為主，因為每個委託都是一份責任，每個人都相同24小時的條件下，你身上100件委託，跟另外一位同事身上20件委託，誰服務的深度跟效率會比較好呢？先不看個人的工作習慣，比別人多物件相對就是會比別人多雜事，多回報的時間，多一些風險！如果是已經度過新人時期（大約半年），可以來好好檢視自己的庫存量，數量不用多，20件上下就很足夠了，提高自己專任委託能力跟專任委託物件數量比較實在

讓每個信任你的屋主都能在成交時回饋幸福的微笑是更有成就的感動

初入職場的房屋仲介朋友們

剛開始會面臨的挑戰就是如何接委託物件

說白一點就是要找人房子給你賣！容易嗎？

想像一下你自己是屋主

自己的起家厝或是花上百甚至上千萬的房子想要賣掉

你會希望交給什麼樣的人來賣呢？

肯定是希望找一位專業、有熱誠而且可以在短時間內幫自己的房子賣出的房仲

你是這樣的人嗎？

剛開始入行不要說是「專業」

你連委託書長什麼樣子都還不是很熟悉

就準備尋找屋主來談委託，這樣不是很明智的選擇呀！

要做足功課，委託書有分兩種，跟斯斯一樣

專任委託：

會叫「專任」就是只有委託該名房仲可以賣

其他家業者不能賣，連屋主自己本身也不行！

這也是在相對高信任度為前提下才有辦法簽到的委託種類

一般委託：

就是任何人都可以賣

這樣的委託物件常常在大家都能賣的情況下容易被放光價格

反而無法達到屋主想要的成交價

舉例來說，屋主的期望成交價格是500萬，開價600萬

Ａ房仲：這間屋主說只要有人可以出550萬就會考慮了！（把自己的服務費加進去）

Ｂ房仲：屋主急售！500萬下斡旋來談談看！（缺業績吸引買方，出價再說）

Ｃ房仲：開價600萬，你出400萬？！這樣會不會差太多？

要不然你再加一些我跟屋主談談看….（是在浪費誰的時間？屋主的？賣方的？還是自己的？）

Ｄ房仲：屋主要實拿500，加上仲介費，你出個520萬我幫你喬！（應該是房仲的朋友要買）

買房的人也不是笨蛋

看到591上面那麼多家在賣「同一間」物件

當然會貨比三家、四家甚至五家

越比越覺得怎麼好像四百多萬就有機會可以買到的錯覺！

自然而然價格就越比越低無下限！

以屋主的角度是一般委託好還是專任委託好呢？

常人的心態是就給多家一起賣，這樣會賣比較快！

也比較多競爭呀，間單比較一下優缺點

優點：

專任委託

1.專人負責價格把關，屋主說多少就是多少！

2.單一窗口，屋主只要面對一位房仲就好，按時回報進度比較單純

3.可以限定時間，三個月是基本款，我也有遇過屋主只給你一個月，甚至是很優質的物件（價況優）可能只給你專任一個星期也碰過

4.容易聚焦，因為你只給信Ｘ房屋賣，資源當然就會多放在你身上多一些，曝光度當然也會比較高，如「屋主專任、信Ｘ專賣」之類的廣告

一般委託

1.多人齊賣，增加不同平台曝光率，到那裡都可以看見自己的家在賣

2.看屋人次多相對就容易安排集看（同時段多組人一起看物件），曾經在台中西屯某社區因為屋主太佛心，開了一個比實價登入低低低…很多的價格，就出現同時二十幾組買方手握斡旋搶屋的畫面！（搞得跟搶五月天門票一樣不誇張）

缺點：

專任委託

1.遇到沒有責任感的仲介，就….很無力，不回報、不追蹤、不積極！只有簽委託的時候畫大餅，結束之後就「消失」了，還要屋主自己打電話詢問狀況，才會免強擠出幾個人可能約什麼時候會看（真假未知），你開太貴了拉，都沒人詢問（簽委託的時候不會說一下嗎？還說這個價格漂亮….），這時候就只能說屋主倒霉，下一個會更好

2.在專任委託期間內屋主說不定有好朋友或是真的有其他業者有買方出現，當下還沒辦法賣！還要解除專任委託才能進行下一筆交易，在這一來一往過程中說不定買方也猶豫了、有其他選擇了，因此錯失良機

一般委託

1.價格，剛剛談的被放空的機會很大，如果不擔心也沒有急售的壓力就慢慢賣吧～

2.簽給兩家、三家或是四家以上來賣的情況就是有很多對口的人，Ａ也煩你、Ｂ也找你、Ｃ剛好在哄小朋友睡著的時候打來！又不是葉問，這樣一對多真的很累，也很沒效率

3.屋況真的出了問題，有人在裡面抽煙、鑰匙被偷偷打備份、廁所的水沒有關….要找誰來負責？每個人都說不是他，責任難釐清還搞得一身怒火

PS 預售屋也有分一般委託跟專任委託喔，內容只差在成交後是用「換約」的方式給新的買方，其他內容都差不多

委託書種類跟內容是一回事

你瞭不瞭解又是另一回事

我當時把委託書的內容全部都背下來

其實沒有很困難，你在跟屋主介紹的時候面對他

把委託書攤開朝向他的方向（此時委託書內容以自己的角度是顛倒方向）

很感謝您給我這個機會為您的房子服務，讓我來為您說明委託書的內容

首先第一項，內政部規定……帥氣說完全部內容

講解期間由屋主眼神中可以發現你的專業之外還能隨時掌握現場的節奏

內容越熟悉當然就越自然

剛開始當然是找學長、姊練習

熟了之後找店長驗收

沒事就多看鏡子對練

熟能生巧而且自信心會增強許多

雖然第一次上場還是會有心臟快跳出嘴巴的緊張感

但是隨著次數累積加上臨場狀況遇多了，你會越來越強

下一篇職場視角會分享如何接委託的實戰經驗跟心得 如何接委託請點我一下

還在擔任房仲期間跟同事一起在金谷市場發傳單

還在擔任房仲期間跟同事一起在金谷市場發傳單

你有在市場或是連鎖量販店收過房仲的廣告單嗎？

還沒退伍前我有收過

甚至車子雨刷也被夾過

住家信箱就更不用說了

沒有需求很自然的就直接進入它的下一站“垃圾桶”

有興趣甚至有需求的人當然就會多看兩眼或是回電洽詢

有回覆就是有機會

所以還在當房仲的時候我們就會找時間、找空擋、找機會去派報（發傳單的術語）

機車置物箱裡除了另一頂安全帽之外塞滿滿的就是傳單的紙張跟自己的名片

但是傳單上的物件真的那麼超值？

的確是有稍微篩選過的！

條件越好版面越大或是越清楚，用意當然是要吸引你的眼球

「挖～這間看起來不錯，怎麼那麼便宜」

「這間還有露臺耶！」

「套房只要1XX萬，還附車位？」

會寫得那麼動人當然是希望您繼續看下去

要不然店家印這些傳單也是要錢的

當然要讓它發揮最大的價值

你可以把你喜歡的物件圈起來一家一家比較

因爲信Ｘ房屋也好、Ｘ慶房屋、有巢Ｘ房屋….的傳單上或許都會看到同一家

（因為是一般委託嘛～）

大家就是拚速度

看誰賣得比較快

比誰客戶比較多

更有時候上面看到的厲害廣告是『已售出』的物件

我之前待過的信義房屋比較不會有這樣的問題

因為每間房子都有物件編號

好歹也是唯一上市的房仲公司

但是其他家業者就不一定了！

為甚麼要這樣做呢？

當然是希望你打電話過去問囉

只要不是同行踩線（假看屋之名，行竊取賣屋資訊之實）

任何一通打電話進來的人都是業績呀

管你有沒有賣掉

你打來問三房的物件就是有可能是三房的買方

問套房或是土地就有可能是投資客….依此類推

我曾經也有打電話問過他家業者傳單上的物件

這一間什麼時候可以看呢？

哪一間？在哪裡看到的？

我在你們傳單上看到的

就是開價588，在某某國小旁邊的稀有三房加車位這一間

噢～您說的是這一間啊，這間昨天剛剛成交了（最好是那麼剛好）！

所以您是要看這一帶三房的房子嗎？

我們其實還有其它間也還不錯….

開始介紹其他物件

你的電話就成為了房仲的手機名單

LINE的帳號是用手機綁定的話很快就會出現房仲邀請你加入好友的訊息

因為LINE太方便了

訊息免費還可以傳一拖拉庫（台）的物件給你慢慢看跟比較

只是那麼多資訊如何消化呢？

有三個方向可以切入

屋況、價況、人況（越後面越重要）

屋況

房子的條件是不是符合自己的需求

常人會覺得這點很重要！

我當然要選我自己看起來安全、舒服又交通方便的房子啊

你會這樣想其他人不會嗎？

問題是這個區域（交通方便）是不是有你喜歡的房子釋出呢？

是不是剛好沒有人想在同一時間跟你一起競爭呢？

房子真的出現了！肉眼看起來很美好，但是結構安全嗎？

鄰居是瘋子嗎？有發生過非自然生故嗎？….

很多是肉眼一時看不出來的問題

但卻都是超級大的問題，任何一件出現都會讓你受不了

這也是要多看多比較的地方

有朋友問我，如果考慮很久，沒有買到被別人捷足先登怎麼辦？

通常我會直白問他：你看幾間了？

他如果回這是第三間，甚至不到十間

我會直接了當的跟他說：你先看個五十間吧！

新成屋、中古屋、預售屋都好

沒看到這個數字就想下斡旋甚至就想要下定！

瘋了嗎？

好的房子永遠都不缺～

所以真的不要衝動！

話術各行各業都有

當然會營造今天不買明天後悔的情境

要不然怎麼讓你動搖？

價況

開多少錢是看屋主，談到多少看仲介

除非是屋主自售當然就另當別論

但是在中間還有中人協調的情況下

開的價格是不是自己可以承受？

銀行是否可以核貸？

買了之後付不付的出房貸？

都是很重要的

也曾經看過學長成交不到一年的房子就出現在法拍網裡了

因為家中長輩根本就不喜歡這間房

小倆口硬著頭皮買下來

還不是選擇有寬限期的方式繳款

（前兩年或前三年只繳利息，這可以跟銀行談）

而是直接選擇本利合攤還，房貸等於兩個夫妻的總收入的七成！

長輩又不支援銀彈，過沒多久就遭法拍收場了

買房是感性跟理性的拔河

事實上理性要多一些比較實在

所以心中可以承受的價格是多少就是多少

不要打腫臉充胖子，只能負擔五百去看破千的物件

看看當然很美好，要下斡旋請三思

也不要浪費房仲的時間

交情好一點的你可以拜託他帶你看夢想中的豪宅

但是口袋深度要讓他瞭解，房仲的時間也是很珍貴的～

人況

這裡說的人當然就是「屋主」啦！放在最後面代表最重要，為什麼呢？

因為人況可以決定前兩者的狀況

好的屋主會顧好房子

感覺浴室管線有滲水耶！我修

主臥的冷氣好舊喔！我換

入門玄關的鐵窗看起來好髒！我清….

就是有那麼好的屋主

當然也有這樣的屋主：

我都開這個價格了（其實還是比實價登入高很多），還意見那麼多，去去去，叫他們去看別間！

也有屋主願意讓步價格

看到買房的年輕人就像看到當初自己年輕時候的樣子

好吧！就降價賣給你吧

也有差個一萬兩萬死不降價，或是回頭跟房仲砍服務費的屋主也是大有人在

只要人況OK就能讓屋況好，價況也美

所以傳單上美好的物件是一回事

實際狀況又是另一回事！

重點是多問多比較，看房子我個人認為絕對不是只有「看」房子而已

反而比較像是「學習」

會帶你看的仲介普遍來說會比你更清楚流程跟凌凌角角

至少他看得也比你多間吧？

可以學怎麼看這個地點的便利性

物件社區平均行情多少

這間房子或是公設乾不乾淨（不是清潔的部分）

是不是有停車位，沒有的話租得到車位嗎

這裡的房子大約可以貸款到幾成

附近有沒有宮廟或是其他嫌惡設施…..

其實太多太多可以學可以問的

專業的仲介當然就是很好的老師

沒有買到至少也要學到呀

離開軍中沒多久後就加入房仲行列，問題來了！

長期服務的地點都在臺北市，但現在人卻住在臺中

東南西北都分不清楚了，我居然要在這個陌生的城市賣房子？

有人問起我：請問中友百貨在哪裡？太原車站怎麼去？

我沒辦法像土生土長當地人呼吸般輕鬆的說出確切位置

只能依依啊啊的邊開谷歌地圖邊歪頭介紹

除了勤背地圖之外我還能做什麼呢？心裡不禁這樣問自己…

來送報紙好了！

腦海裡浮現許多電影以及名人孩時打工送報的勵志橋段

可以更認識路名，還有額外收入，多好！

但是現實跟想像畢竟還是有一段差距，怎麼說呢？

當時我在信義房屋上班，沒有值班上午10點打卡，值班就是早一個小時9點

送報員大約凌晨3點30分起床，4點準時出現在該區的派報地點集合（三民路寶島眼鏡騎樓）

距離我當時住的地方騎機車約10分鐘車程

剛到騎樓的凌晨四點鐘分類報紙

早起對我來說其實不難，難的是記路線跟每個客戶的特殊喜好！

薪資計算

這點為什麼要先說？因為你如果真的是要以這個工作來當斜槓也好？額外收入也罷！

至少要先瞭解一下行情，知道自己是否值得付出

送報以時薪計算，1小時160元！每天3小時計，等於一天有480元的收入

全年無休，一個月算30天好了，等於每個月多14400的收入

但是看清楚了，這不含油錢、機車損耗錢、如果有職業傷害另外需要支出的醫藥費自行吸收

再細算一下到底划不划算？

每個星期機車油錢就1000元！（早上仲介也是機車行程居多）

算一半也要500元，一個月下來就是2000元

輪胎不是每月換，但相對來說也是耗損很可怕

你要安全上路就當作買保險一個月換一次

沒辦法每個月至少兩個月也換一次輪胎（一條算800元）

14400 – 2000 -800 = 11600元（扣除基本開銷每月可領）

11600/ 30 = 386.6元一天（時薪129元/ 以三小時計）

這還是你三個小時可以送完的情況下

如果送四個小時呢？（時薪96元）遇到下雨天或是特殊新聞晚發了！

變成無薪加班！！

這樣還不如去麥當勞打工當PT外送員還比較實在！

而且我剛剛還沒有列出像煞車皮、機油等消耗品，就單單肉眼看得到的輪胎而已！

為什麼還是有人有辦法這樣做下去呢？

因為路線熟了！快的人聽說兩個小時就可以跑完

時薪瞬間提升至193元，但是風險高呀！而且剛開始跟報前兩週是不支薪的～

來整理一下送報員的條件：

必須早起床

這可以說是基本中的基本，沒辦法早起等於你跟這個行業是絕緣體

因為各大報約凌晨四點就會送至集中地

自由時報晚一點，但是夾完報紙也大約五點到五點半區間，為什麼要夾報紙？

剛送過來的報紙不是像我們在7-11看到那樣完整的一份

而是主版、影劇、財經、體育版各一疊，你要自己組合

包含業主的主要收入（夾廣告）！

大約早上3點30分就要起床！晚點到就晚點出發送報，沒有人會幫你夾報紙（個人造業個人擔）

有重型機車125CC

業主會要求一定要有機車，而且還是125cc的重型機車

因為報紙袋目測寬度大約就50公分以上，掛在座墊上就佔去了3/4的空位

外加上六日的報紙份量都像雜誌一樣厚

你騎50cc的小綿羊感覺就像是在開玩笑！

拖不動的，也是如同危險般的存在

會認路的人肉GPS

對於地緣不熟的我這真的吃盡苦頭，先不要說大馬路好了

光是一些不知名的小巷跟想都沒想到的無尾巷就快磨光我腦袋的記憶體了！

乾脆直接用手機錄影全程路線回家複習

要不然今天這家早餐店要放在走進騎樓第二個抽屜（還要塞進去一點，因為之前有被偷過）

這戶人家要把鐵捲門提高2公分，把報紙塞進去

那一戶同時訂自由時報跟蘋果，要用橡皮筋綁在一起放在門口….

不只路線要記，還有數不完的潛規則！

不怕狗追

地區送報都會遇到一兩家會追人的狗！

好一點是你靠近會吠幾聲，假裝要追你

但是發覺你機車遠離也就作罷

可怕的就是很積極的那一種，會追著你跑到下一個甚至是下下一個路口！

堪稱恐怖的陪伴，不知道會不會真的撲上來？

靠近這個地點的時候還真的會造成心理上的壓力

只能說好險以前手榴彈投擲成績不會太差，丟了就跑！

吃苦耐勞不畏風雨

這行飯是幾乎全年無休

你不幹了還要等業主找到人讓你帶完一個月上手才能離開

不管颱風天把招牌吹得滿天飛，還是雨大到出門五秒鐘連內褲都濕透的天氣

「你還是要送」

不會因為老天爺的心情而改變行程！

這算是一種修練嗎？

我覺得是耶，一般人真的不容易做到這一點

自行收款

這一點是我完全沒有辦法做到的項目！

早上就已經有一個正職的工作，怎麼還有美國時間去收錢

所以很多人都會貼個幾百給同區的阿姨請她幫忙收

之前送的區域也包含我當時上班的信義房屋店裡訂的報紙

有一次值班還遇到來收錢的“同事”阿姨，她認出我的時候還嚇一跳！

你在這裡上班喔？對啊～我幫你跟秘書拿錢（笑）

滿滿的送報地址跟數量（擷取一角）

你是不是很需要這份工作來貼補家用？

很明顯地在這裡上班送報的夥伴都是勞力階層居多

或是原本就有一個正職的工作，早上來兼差（像我一樣）想再多賺一份薪水

但是我必須說這真的不容易啊

不像日劇或是美劇裡騎個腳踏車帥氣的把報紙丟在綠色草皮旁的豪宅大門旁就了事

真的沒有那麼美好～

每個人大約都是送兩百份以上的報紙

從夾報紙開始到真的送完其實大約都快四個小時，也就是早上八點

晚一點就是送完報紙洗個澡換裝直接去上班

這樣的模式你有辦法接受嗎？

跟了一個星期之後，多方評估真的不划算

原意是要記路名，但是說不定路還沒記熟就發生意外了

（7點以後上班車潮瞬間暴增也是一種潛在的道路危險）

真的要額外收入這也不是一個很棒的選擇

但是你想磨練心志，來這裡就對了！撐個三個月～人生會有新收穫

但是如果只是想體驗，免費讓你跟兩個星期隨時都可以報名參加，這個行業永遠不缺新血

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 清洗設備這是基本功，也是大夜人員必經的過程

大家可能會覺得，不過就是洗洗東西而已有啥好難的？

的確，真的不難，只是看你是不是有心！

隨便把要洗的東西泡在水裡搓一搓也是洗，認真的檢查每個角落也是洗

洗的時候也有SOP跟注意的細節，很多人會覺得反正大夜時段又不會有人看，那麼認真做什麼？

其實非也，排除頭上三尺有神明的良心說法

頭上約130公分就有機械神明存在，攝影機！

除了用來抓賊之外，更是大夜人員觀察的設備

有看過某店長分享其他大夜班人員值班的狀況，感覺就像在人類觀察

看到螢幕裡的人睡覺跟抽菸的樣子

不禁也讓我有種反射想法，還真是無孔不入呀

認真做好一件事情其實不難

難的是堅持，可貴的是「慎獨」

在五股憲兵學校受訓期間

由正門口步行至學員宿舍會經過一條挺抖的上坡

途中就立著一塊石頭，上面就是刻著「慎獨」二字

自己一個人的時候其實是最大的挑戰！

不論是軍中獨自執行勤務、值班或是像大夜班人員一樣，都是慎獨的考驗

扎扎實實的完成大夜班的每一項工作（含結帳）

時間真的過得很快，至於今天的重點

到底有什麼器材或是設備需要清洗呢？

簡單整理一下設備如下：

咖啡機

咖啡機在清洗的過程中最要的末過於心臟（深咖啡色設備）

是整台咖啡機最重要的部位，聽店長說一顆就要六千多元

每週有固定要投入清洗的藥劑，洗完之後都會拍照

附上當日凌晨送過來的御飯糰，因為上面有日期確保是當日清洗的佐證

有些店有兩台咖啡機，有些店機型不同，但是清洗的順序基本上都大同小異

有些店連心臟都拉不出來，被咖啡粉卡住了！

不知道幾天沒有洗了？

也有些店不讓大夜清洗咖啡機，而是由店長自己處理

大概是被洗壞過幾次有陰影吧？

烤蕃薯機

烤蕃薯機清洗前我會準備一盆100度滾水裝蕃薯保溫的黑色石頭

因為整天的番薯保溫，有些蕃薯內部流下的番薯汁液會附著在石頭上

先用熱水浸泡後比較容易清洗

底下金屬部份則是用溫熱的抹布擦拭乾淨

主要是去除蕃薯上脫落的皮屑

底層烤蕃薯的區塊則是去除烤蕃薯的碳塊再加以擦拭

熱狗機

熱狗機在清理過程中要保持不銹鋼的圓筒轉動

因為在持續轉動保溫的情況下才能利用它轉動的力量來加以清洗

怎麼清洗？

先用酒精均勻噴撒再轉動的不銹鋼滾筒上

再用紙巾搓動滾輪表面

讓沾濕又附著再金屬滾筒上熱狗皮可以刮下來！

紙巾刮乾淨後再用酒精噴灑後再重複擦拭

讓金屬圓柱表面維持光滑

冰淇淋機

很多店只有夏天才有

清洗過程只需要按機器上自主清洗的按鍵

主要注意時間就OK了，沒有什麼難度

很多店家會自行準備倒數計時器

嗶嗶叫之後再關閉按鈕就好

關東煮機

冬天熱賣商品，全機體不銹鋼材質

裡面的隔板可以完全拆下來分開清洗，洗完之後晾乾即可

清洗時間我都抓在凌晨一點左右

有些店家反而會希望再晚一點，大約是凌晨三點

因為冬天冷，晚上特別容易肚子餓！

冬天的關東煮基本上24小時都有生意

場地清潔

場地有內外之分

內部很簡單就是自動門以內的所有區域地面、廁所、層架跟休息區桌面

有些店家會要求清理落地窗的玻璃

外部就是店家騎樓的區域，有些騎樓小小的

大約就是擺兩張桌子的大小，一下子就清理完了

但是有些騎樓，歐！不應該說是騎樓

因為自動門以外的區域是騎樓＋戶外休息區＋停車場！

室外空間比室內空間大兩倍以上

除了掃地之外還要刷地板，用水管拉線把地面沖過刷過一次

休息區的座位當然也是都要沖洗過一次

每個大夜的標準可能都不一樣

但是當你做出自己的標準

很多人會因此而對你有另一種的尊重跟肯定

也算是一種口碑吧？

像在台中太平區的某家店

只要凌晨四點鐘就會準時出現一位張大哥固定買

「人間福報」、「蘋果日報」、「聯合報」在現場看（我居然都還記得）

大哥結帳時曾跟我說過

他還沒進到店裡面就知道今天是我來支援

因為我打掃的最認真

除了微笑以對，心裡還有種飄飄然的驕傲

這樣做會加薪水嗎？

並不會

但是我對得起給我薪水的人，也對得起我自己 

金谷市場排隊名店，也是我之前房仲期間常派報的地點

市場買菜、全聯買麵包、楓康買日用品都會看到有人在發傳單

印刷紙上面有一格一格大小不一的房屋圖片還有價格

這是房屋仲介的派報行程

派報有分「店頭派報」、「個人派報」

前者當然是集中整家店覺得最A的物件，此A非彼A！

就是Apple件，最優的物件

屋況、價況、人況其一或其二優質

（請參考【職場視角。仲介透視鏡】廣告傳單上房屋的價值，怎麼看？）

有時候不只是全店最優

甚至是全區最優的物件也會放在上面（例如北屯區或是太平區）

但是這種物件有時候只是放著吸引買方眼球！

哇～三房兩廳、坐北朝南、有入門玄關、高樓層還附平面停車位！

重點是屋主急售，開價就談，價格只有開頭 5XX萬上面還畫一個大大的叉叉！

有需求當然就會開口詢問，有詢問就代表有業績上門了

後者的「個人派報」以新人居多

或是想來個獨泡的業績

（獨泡：屋主是自己接的、買方也是自己找的，成交就是獨泡，業績全賺，令人嚮往但是不容易）

派報上就會出現個人介紹或是滿滿滿自己接進來的物件

只是能不能A到吸引人來人往的客人，就很難說了

一般來說新人最主要就是要增加自己的曝光率

市場或是排隊名店都是很好的所在，也不是說你很菜才要派報

相對的資深同仁如果真的要做長久也真心建議在固定時間固定地點出現

不用半小時！

哪怕是二十分鐘跟賣水果的阿姨或是賣魚肉的大嬸打個招呼聊聊天也好

這也是「辛苦度」的累積

市場是一個很大的資訊交流地

「喔～哩愛崔厝喔？（台）」

有一個姓吳的房屋仲介，很認真，幾乎天天來這裡發傳單

妳等一下，他大約十點半會出現，還是妳留電話我等一下叫他打給妳

市場的阿姨都很熱心，你認真她看得見

而且她也對你比較熟，當然是幫你介紹

我就有接到賣魚的阿姨給我一支電話要我聯繫

是一個想要買附近公寓的媽媽

要站多久會有這樣的收穫呢？

不一定...

但是你要出現頻率高到市場阿姨覺得你不會讓她介紹完就離職了那種不確定性

打電話過去才知道房仲沒有做了？

那就讓她太漏氣了，未來怎麼可能還幫你介紹客人？

在市場派報會很順利嗎？當然不會！

首先你要拉下臉

一張一張的把手中厚厚的派報配合音量適中的聲音

沒有壓力的放在別人眼前

然後看對方回饋你的眼神

好點的是說不需要

惡劣一點的是拿了派報之後就在你視線所及的地方丟在地上

看著印有自己大頭照的名片被市場人來人往的腳底踩踏的感覺...

還真是不好受！

被拒絕是家常便飯！如何讓它變成動力呢？

懷抱著感恩的心

相信自己手上的資訊可以傳送到有需要的人身上

哪怕你拿回家是用磁鐵固定在冰箱上面

拿來當作晚餐的盤子桌墊或是隨手丟在路邊機車籃裡

它還是有些微的曝光度，再小都是一個機會！

我會一直這樣催眠自己，讓自己有能量可以繼續發下去

好歹這也是我中午休息的時候一張一張用手工方式折起來的

（雖然現在有機械式折報機，但我還是習慣手工）

有的時候不是客人不理，而是攤販要你滾！

「你擋到我做生意了！去去去，不要站在這裡！」

「你要站多久？我的客人都被你趕走了」

「你是聽不懂人話嗎？要我說幾次，不要站在這裡！」…

這樣的狀況肯定會發生

除了心態調整之外，還是要站！

只是位子稍微調整一下下

沒辦法～

誰叫這個路口人比較多

誰叫這個點只有這裡有屋簷，不會被雨淋到！

我是這樣告訴我自己的

只要老闆不會拿刀砍我，我就會一直賴皮的站下去！

問題是老闆會真的拿刀出來嗎？

我還真的沒遇過咧

人都是相處的動物，見面三分情，一回生二回熟

只要你保持微笑（伸手不打笑臉人）

偶爾還幫老闆招呼一下客人

你自然就會有一席立足之地，真的就是這樣

從原本拿蒼蠅拍趕人，到後來拿水慰問

幾天沒去站還會關心你是不是身體不舒服

哈～這也是市場溫暖的地方

重點就是你要堅持，你要持續

站個兩天就休息一個星期，誰認識你？

誰要幫你介紹？不趕你趕誰呢？

當時在店裡無聊自拍，臂展剛好跟菸櫃一樣長

隨著夜幕低垂，時鐘距離灰姑娘恢復原貌的時間還有近一個小時

全家大夜準備上工

在這一年裡，因為我是機動大夜的關係

（參考【職場視角。超商大夜班甘苦】全家大夜班的種類）

每天幾乎都是去不同的店家，看過形形色色的客人

有些有趣、有些特別、有些聒噪、甚至有些還有點危險…

說到危險！是有什麼危險？被搶劫嗎？還是遇到瘋子？

本人身高183公分，在大夜時期體重最重高達110公斤

加上軍中有學簡易防身術、奪刀奪槍等技能

基本上如果是想搶錢的歹徒也會有基本的「風險評估」

落地窗外看到我這個漢草，應該也會覺得不划算

說不定錢沒搶到還會挨一頓毒打

所以在大夜一年期間是沒有發生什麼人身安全的事情！

危險倒是發生在別人身上，待我娓娓道來～

會在大夜出現的客人其實都很固定，但是會因為區域性而有所不同

簡單列出幾個特殊地點：

社區型商店

這是所有類型中最普遍的，會來的顧客也都很固定

不管人或時間都很規律

早上五點三十五分就會出現的伯伯要買一份“中國時報”

或是六點三十分剛剛交接下班的保全大哥，總是一瓶光泉米漿外加一個菠蘿麵包

七點鐘出現抱著剛滿周歲要去托嬰的媽媽邊從零錢包裡挖悠遊卡邊結帳

不時還會看一下車停在店門口外面國小的女兒是不是安全

這個區域就是家庭客、上班族的天下

忙碌時間也大約從凌晨五點開始

其他時間就是零星的少數人出現逛逛

頂多就是宵夜結束的中年大叔來買包煙或是啤酒之類的商品，挺單純的

車站旁商店

我其實最怕這樣的地點

配合車站時間，過晚上十二點因為火車班次少

幾乎沒有乘客的情況下

要抓緊時間趕快把可以清潔、補貨或是即期品下架的例行公事結束

（補的貨量還是一般店家的兩到三倍）

要不然凌晨三點一到，很抱歉！沒有機會了

因為客人就會四面八方的湧進自動門！

開開關關的頻率幾乎聽不到完整的開門音樂結束

緊接著下一位客人就進來了，這樣的人潮一直到七點下班結束！

沒錯，就是如此充實

接近四個小時就這樣站著

看著進進出出的乘客也好、學生也好、通勤族也好，沒有停過…

至於客人的類型五花八門

下至流浪漢，上到時髦穿著的雅痞人士都有

重點還是要掌握自己的時間運用

風景區商店

在這樣的店有好有壞，風景區通常都是早上時段人比較多

特別是假日，但是平常日的夜間就會很冷，有多冷？

比店裡的冷凍庫還冷！

有特別紀錄，曾經有過一個晚上含送貨的人次不到20個人

這是什麼樣的概念？就是車站旁店家的一分鐘人次打平這裡一個晚上的概念

看來早上這裡的生意一定要很好，要不然怎麼有辦法打平支出？

人少的好處當然就是閒，但是店家也不是吃素的

總是會想辦法找事情給你做

像是整理庫房啦、拆箱（瓶裝飲料）上架啦、刷廁所啦….

但是在怎麼做，還是爽～

宮廟旁商店

這個類型是我在下班時才發現的，因為上班時天色暗摸摸！

看不清楚周邊環境，依造原本步調整理東西，上下貨

但是就會發現一直都會有年長的客人進來買菸也好，買酒也好

還有進來店裡就說來一包“檳榔”，啥？！

什麼時候全家便利商店有賣檳榔了？

原來是喝醉的阿伯！

客人雖然也是家庭族群居多，可是就是年紀偏長者

菸酒類居多！

印象深刻的是一位阿伯，買完紅標米酒直接徒手開瓶蓋

接下來很熟練的把米酒倒進自備的600cc的小寶特瓶，剛剛好裝滿

然後對我使個眼神直接退瓶收回2元！

第二次、第三次我們之間就產生一種默契

到後來只要支援這間店看到這位阿伯我就會自然跟他收25元

（紅標米就原價27元）

然後看他徒手開瓶表演…(笑)

下班離開店家才發現，原來正後方就是一間很大的土地公廟！

旁邊的樹上掛滿紅紅的燈籠

已經有長輩在現場下棋聊天，原來是廟宇旁邊的商店

電子遊藝店

這類型的店家我不能說喜歡

對男生來說算是另類的福利！

因為很多穿著火辣的女性會進來買菸、繳費或是買酒！

當然會多看兩眼，對於男性的斜視眼神她們似乎已經免疫

也會有很多女兒口中身上畫畫很多的叔叔（刺青的人）

出入份子真的比較複雜

也會有很多流浪漢、家境狀況不是很好的人員進出

還幫過一對母子影印低收戶申請的證件和表格

看著雙眼弱視的婆婆被年紀比我還大患有輕度智障的兒子摻扶著

看在眼裡真的覺得社會真的充滿我們沒有注意到的弱勢族群

在這個行業可以接觸到我平時不曾有過交集的世界呀！

最後是提到開頭說危險的狀況

一位年約四十左右中年男子，凌晨一點就趴在休息區睡覺

桌上是吃了剩下半碗的阿Ｑ桶麵

腳旁有牛皮紙袋，不疑有他，不過就是一個醉漢！

沒想到約莫三點突然有一位中年婦女衝進商店大喊

你為什麼見死不救？為什麼不幫忙？

還是一頭霧水的我才發現原來牛皮紙袋裡裝著空的高粱酒瓶

夫妻吵架後男方直離家接乾掉兩瓶高粱，昏過去了！

第一時間叫救護車同時摸脈搏，還有心跳

仔細聽還有呼吸聲，鬆了一口氣

沒幾分鐘救護車就停在店門口載走那對夫妻，結束這場鬧劇！

身為大夜人員真的很難說會碰到什麼狀況

安全第一是我給自己的最大原則

但是看來自己安全還不夠，也要留意店裡的客人安全（笑）

還是要留意久留或是神情異常的客人

千萬不要一直滑手機啊，要不然危機可能就會出現在身邊

四年前還在當房仲時的照片，當下是在7-11跟客人約看附近的公寓

基本上會看的這一篇內容的人應該是尚未接觸這個領域或是剛接觸

如果是老鳥看到這篇內容就…參考就好

因為做越久會有越多自己的風格跟步調

新手剛到店裡報到和待了半年的學長姐

等一下，半年就是學長姐？

千萬不要懷疑！快一點說不定下個星期你就是學長或是學姊了

因為房仲業不是每個人都可以勝任

我就是沒辦法接受別人掛我電話！

我就是沒有辦法去按陌生人家電鈴！

我就是不喜歡曬太陽流汗！

我就是沒辦法去看起來很可怕的建築物裡！

三餐時間不固定？我很重視養生的！

要我去菜市場發傳單？被熟人看到怎麼辦！很丟臉耶

我不喜歡跟人相處…

接觸過之後適合的人留下，沒辦法的離開

這是再簡單不過的道理

偏偏可以留下來又能有穩定產出的人還真的不多

所以說半年變學長、學姊還算是保守的估算

我設定的時間點是入行約兩個月左右

新人訓練期也過了，基本開發能力也有了

這個時間點還在的人大多數可以再撐個半年

半年後沒有成績可能又會走一半

在信義房屋一般來說沒有值班就是早上10點上班，輪到值班就是早上九點

銷售日（六、日或是連續假期）都固定9點上班

秘書都是9點拉鐵門營業

值班人員簡單清潔、換報紙、整理接待區…開始一天的行程

0900到1000

值班人員清潔，等人員到齊後店長主持每天上午的會議

輪流報告個人行程、接近的機會點

月初則是規劃本月目標，這個會議不會太長

店長也會布達一些近期公司的重要事項或是重點行程

結束後解散，除值班人員留下接電話，接待來店客，其他人則是跑行程

1000到1200

市場派報或是社區拜訪，市場有分上午跟下午的時段

我之前所屬區域上午就是昌平路的金谷市場

下午則是一點利市場，不同市場代表不同商圈

現在回想起來定點、定時派報（發傳單）很枯燥但也是很重要的基本功

換個心情其實就會有很大的不同

之後會針對發傳單再做一則心得分享

請參考【職場視角。仲介透視鏡】廣告傳單上房屋的價值，怎麼看？

這個時段也可以做社區拜訪

見面三分情、每天見面跟一週見一次或是一個月才來一次的熟悉度是完全不一樣的

每天花個一分鐘打個招呼也好

持續的能量是很可觀的，也是辛苦度的一種累積

1200到1330

中午休息的時間有可能在店裡吃，或是在外面吃

這是很自由彈性的地方，想吃什麼自己決定

菜鳥雖然幫忙買便當，但也可以發現到很多在地美食或是高CP值的小吃

買熟了的店家還可以談是否可以放自己的廣告函（個人庫存物件的廣告）

反正有一天你也會有學弟妹進來，我覺得這很公平

中午除了吃飯午休之外，也可以打打開發電話或是寫寫開發函

中午除非跟客戶約看屋或是簽委託，沒有人說一定要午休

可以安排一些事情來做，我是來賺錢不是來當公務員的！

1400到1700

下午時段其實跟上午1000到1200做的事情可以重疊

我個人比較頃向上午做市場派報，下午做社區拜訪

因為上午社區管理員可能收信、收包裹還有總幹事交辦事項比較忙

下午時段可能比較閒一些有時間理你

或是騎機車巡商圈內有無新的屋主自售的廣告可以開發

尋找信箱爆掉的住家是否有售屋需求

也可以自製看板來掛現廣（戶外黃色瓦楞紙寫售屋廣告）

巡視自己委託物件是否清潔，拍一下屋況給屋主建立信任感….

下午這段時間其實很多事情可以做，就看自己怎麼安排

也是假日期間客戶最容易約看屋的時段

1800到1900

晚餐時間大多是在這個區間

雖然信義房屋規定員工上班時間到1800可以打卡下班

但是你真的會離開嗎？

你是業務！你是業務！你是業務！

如果你是上班族或是公務員，時間到準時離開沒有問題

當你是房仲這個角色，每天1800這個時間點準時離開的我真的還沒有見過！

1900到….

吃完飯會簡單盤整今天接觸過的賣方或買方

完成“日報表”信義房屋的業務是要做每日報表的行程輸入

可以連結平板掌握每日行程，有點像是每日作業

但是扎扎實實寫好行程，而不是亂掰一通

這個日報表就是很好自我管理的工具，端看你自己怎麼使用

晚上可以電話拜訪、寫開發函、委託物件的資料整理、看591或是其他網路售屋資訊

平均下班時間也大多是1900到2100區間

遇到有約看屋甚至是見面談有機會簽約的話可能就會到更晚

我自己最晚見面談的時間是到十一點半

代書都下班了，最後還是沒有簽約成功

但是有談就是有機會，也曾經簽約完都已經是凌晨一點的時間！

來當房仲除了行程管理，自我約束才是最重要的

沒有你又想爽不做事又有錢賺的道理

可能運氣好給你遇到一個想買一個想賣的物件

但是沒有天天過年的幸運

有一句房仲業者常常當作匾額掛在店頭的標語「天道酬勤」真的是這樣

倒也不是說每天都加班到一兩點就是很努力

畢竟這是一個需要時間累積能量的職業

除非你本身就是代書出身、建商世家背景

要不然都是靠一點一滴的努力跟口碑慢慢擦亮自己的招牌

氣長更重要！

每天的行程看似差不多，都是實力的累積

希望對想從事這個領域的你有幫助

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結帳到一半突然飛進來的金剛鸚鵡，名字『寶寶』，真的是天天都有新鮮事

凌晨四點的便利商店，看著清洗咖啡機的店員

不自覺得就多看兩眼是不是有洗乾淨！

正所謂「內行的看門道、外行的看熱鬧」

清洗咖啡機的心臟可是不能馬乎

步驟錯誤、沒洗乾淨、該換的清潔劑沒有加，都有可能影響日後咖啡機運轉的功效

直接傷害當然就是降低店家的營收！

退伍後我曾經在全家便利商店擔任整整一年的爆肝大夜班！

或許有人會覺得說：「你早上可以睡啊」但是我早上還有一個正職的工作

為了小朋友的支出，一天只睡兩個小時，這樣的時間長達一年！

很慶幸我活下來了

這樣堅持雖然出發點是因為家人，但這是短視近利的做法

材燒完了，青山不在青山

緬懷過去也要向所有辛苦的大夜班時段的夥伴致敬

一般人都會覺得說大夜就是涼涼的啊

都在滑手機、頂多就是清理跟結帳，要不然咧？

基本上是這樣沒有錯

全家的大夜班基本上有分店家自聘跟總公司指派兩種

總公司又有兩種模式「機動大夜」跟「支援大夜」

其中又有什麼差別呢？先說店家自聘好了

字面上解釋就是加盟主，店長自己面試的大夜人員

薪資、勞健保跟人員訓練都是由店長一手包辦

公司大方向的規範之外，也會有很多店家自己的潛規則，待會詳加說明

總公司的機動大夜跟支援大夜最大的不同就是

一個是每天都會出現在不同店家的“機大”

固定支援同一家，偶爾會去不同店家支援的“支大”

機大除了要瞬間上手不同店家的潛規則之外

重點要先找到今天要去的店家明確位置，跑錯就糗了！

薪資呢？機大每個月多3000元，既然是每天都要上，我當然選擇機大

每天換不同店家也會比較有新鮮感，雖然有一些店真的遠到靠杯！

深山辟嶺，光騎機車就要40分鐘

有些店忙得要命！可以連續結帳3個小時不停歇（懷疑這真的是大夜時段的班嗎）

有些是一整個晚上沒幾隻小貓，閒得很～

但這就是機大的樂趣，天天都有新鮮事

接下來是介紹總公司跟店家自聘的大夜班有些許不同的地方，分成四個區塊來分享

假期安排

總公司就是很固定配合勞基法的步調，放假天數不會少

可是大夜的人才真的不多，所以主管都會希望你可以幫忙加班補個一兩天

很多店家是夫妻擋，店長跟副店長就是另一半

沒有自娉的大夜班就是自己跳下去卡！

通常都是副店長擔任這個空缺，也有看過店長早上已經站一整天

晚上居然又是他，隔天早上還是他！

生化人嗎？太可怕了

總公司大夜的假期是由主管「擔當」排定

可以事先提出有事情需要安排的假日

當然沒有辦法固定一直都放六日

班表排定之後有事情就只能請其他的總公司大夜換班

但是過程還會牽扯上你當時輪的那一家Ａ店是不是他願意去的

有些店真的很硬，都領一樣的錢為何我要去受這樣的苦？

這時候就要看交情了

或是這個希望幫你卡班的大夜是不是跟這家Ａ店有過節？地點太遠….等等之類的問題

但是真的有很重要的事情先跟主管說他還是會幫你想辦法啦！

最後的希望就是請主管幫你卡，店家自聘的大夜基本上就是由店長排假

有是要休就店內討論，相對單純

薪資

總公司的大夜人員扣除勞健保，機動大夜一個月大約35000

這還比支援大夜多3000元，如果總公司請你加班當然是論時計酬！

會直接併入薪資計算，但如果是加盟主自己找你幫忙卡就看他跟你談的空間

一個晚上1300到1600都有，時薪平均160到200不等

如果是遇到特殊節日像農曆春節之類的總公司薪資就是二倍

至於店家應該可以談的空間就比較大了～

相對來說如果你睡過頭拖班或是根本沒去上班

那天的薪資是要還給支援的店家，拿現金出來還！

看似還錢了事，但是被你拖到時間的那一家店長不但緊急調度人力要強大之外

還要擔心來支援的大夜班是不是在來得路上出什麼狀況，重點是沒有人怎麼辦？

最後還是店長自己跳下去卡，店家承受的心理壓力跛大

我也有接過幾次通知因為某某區大夜出車禍要臨時去幫忙的請求

當然也是領現金

交接的時間

大夜的時段就是2300到隔天0700計八個小時！

少部分的店家是2400到0800的

當然主管會先提醒你這間店的時間比較特別喔！不用太早去

我自己會有一個筆記本，上面記錄各家的潛規則

包含最重要的交接時間，因為我當時早上另一個正職的班是九點打卡

如果這家店是早上八點才能走，前提還是準時走

我只有一個小時可以脫下便利商店制服，騎車到公司再換上識別證來無縫銜接

其實很趕也很危險！我都習慣會提前10到15分鐘到當晚的店家交接

讓晚班可以準時離開

對於我這樣的做法很多晚班的同學（因為都很年輕）很不習慣甚至到有點感動

大多數下一班交接的人都是壓秒收銀機打卡

進去換衣服摸一摸再出來點櫃現（店家留的現金）

各店特定的列管商品數量（每家店不同）

點一點可能20分鐘就過去了～我不喜歡這種感覺

所以我習慣提早到，先把這些事情處理好

2300準時讓晚班人員下班

所以晚班知道是我來支援都會特別開心，我是扮演天使的角色

會這樣做也是希望別人不要拖我的班

因為我還要趕去另一個地方，希望這能成為一個正向的循環

清潔的規範

這一點不論你是店家自聘或是總公司的大夜都差不多

基本款要清潔的不外乎就是肉眼看得到的地面、廁所（如果這家店有提供的話）

外部就是走廊

設備則是咖啡機、熱狗機、冰淇淋機、地瓜保溫台，冬天外加一個關東煮的機台

每個設備都有他的清洗SOP，沒有規定你幾點要洗什麼

你就早點洗完早點安排固定的例行公事

像是進貨上架、即期品清點、換報紙，當然還有最重要的結帳！

個人經驗是過2400後店家沒有特別規定就可以開始清洗或是保養了

要不然突然給你來個特殊狀況，你沒辦法按時清理完沒人會同情你

以上是分享全家大夜的種類還有簡單的區別

之後還會分享大夜要做的細部工作

這個時段原本人類設定要休息卻來上班真的會造成身體的負擔

短時間就會有傷害，更不用說長期的累積，傷更大！

向全體大夜班人員獻上「最敬禮」

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信義房屋待過一年三個月，其中的甘苦真的只有去過的人才知道

銷售三大山頭，房仲、車業、保險

以上也是我個人認為難度的順序

在房仲期間我也遇過許多想要徵員的保險幹部，仔細想想真的沒有興趣

雖然我喜歡與人接觸，但是要我參加保險領域

光是想像自己跟別人介紹保單的畫面，怎麼樣都提不起勁！

我又跟一般男人不太一樣，對於車子，我一直認定它就是交通工具

偏好歐規的車，整體感覺安全、關門聲音扎實，開起來生理心理都舒服

但是要我賣車真的沒有熱衷的動力

因為就是「交通工具」啊～～不會特別對車有熱情

不動產是一直都有興趣的領域，坊間一堆書籍介紹興趣跟工作結合似乎是一種理想

但是由興趣進入到工作領域時跟想像中有落差真的會讓原本的興趣有所退縮

就像我喜歡健身，但是如果我把健身變成工作，擔任教練，我還會一直喜歡這樣的運動嗎？

很值得與自己對話來探索，我適合當業務嗎？又適合什麼樣類型的業務呢？

因為我沒有賣過保險、車子，就讓我以房仲的角度來介紹：

自我管理

很多人會覺得業務＝自由

其實不是這樣子的，業務的自由只是行程上的彈性

而這份彈性建立在業績上，你業績好，是店裡的扛霸子，頒獎舞台常客，沒人會管你

因為你生得出成交率，可以幫公司賺錢

相對的沒有業績，你就會參加一堆輔導也好、例行性會議也好、參加別人分享也罷

都是扼殺自己可以產出業績的時間

基本工打好底，固定時間同一地點出現

久了大家都知道在每天早上10點在某某市場的水果攤前面會有一位吳先生在發房屋的廣告傳單

業內稱為「派報」，有想賣房買房的自然會在那個時候出現

問題是你可以堅持多久？

新人大多幾週，好一點的撐一個月，但是要持續下去

不論刮風下雨，哪怕是半小時也好，後續產生的能量是很驚人的！

如果讓我再重來一次我一定會扎扎實實的這樣做

簡單的事情重複做，用說的都很簡單！真的要做卻….難呀

時間管理

你會配合客戶的時間，還是客戶配合你的時間？

心想：我那麼菜，客戶願意給我一點時間我當然要把握，衝！

但這是個騎車要近一個小時，沒有明確購屋目標（沒預算沒有喜歡類型沒有偏好格局沒有…誠意）

你還要去嗎？

如果你還是選擇要去那真的祝福你

因為你根本不在意自己的寶貴時間

拿這個時間來打電話開發還比較有意義些

每個人時間都是24小時，把時間花在刀口上而不是亂槍打鳥、什麼客戶來都好，那就是累死自己還沒有成效

吸一口氣，好！如果讓我重來

我會著重開發騎車五分鐘內的社區，真的就是五分鐘！

因為這就是自己的商圈，你越熟就越強！

再來就是瘋狂的寫「現廣」

就是路邊常常看見鮮黃色瓦楞紙上用黑色麥克筆寫著“急售”等相關吸睛字樣的廣告！

爭取商家或是住家同意掛廣告，最好是走到哪裡肉眼都可以看得到你的「現廣」

這可是24小時的廣告效應啊！

出現頻率越高會接到潛在客戶的機會就越高

掛公寓招來公寓需求的客戶、掛店面招來店面需求的客戶，掛越多機會相對越多！

目標管理

每個月店裡都會給你一個目標，當然不是亂訂一通！

目標由店長統籌後會依進度讓秘書來按時佈達

我要專任委託幾件？一般委託幾件？成交幾件？

口袋裡有哪幾位是有機會可以收斡旋甚至能安排見面談的客戶

（買賣雙方都有意願只剩下價格的部分，臨門一腳！）

都在會議上討論，如果像任然的歌空空如也般的內容，就等著被釘吧！

設定自己的目標，新人當然是從委託物件開始

勤跑社區、打591、陌生開發…方法很多，但是一定要做！

累積足夠的委託量，店裡的高手學長姐都會幫忙賣

如果你委託的房屋物件夠棒！當然希望業績留在店裡

新手成熟變老鳥時，建立起自己的口碑，客戶轉介紹的情況下可以有更穩定的成長

現在整理一下你是不是符合以下的項目：

可以自律的好好規劃商圈的行程及時間安排（時間花在刀口上）

單身尤佳，或是另一半強烈支持（因為都是六日帶看，約會剛好遇到買方複看或是準備下斡旋，你去是不去？）

不怕陌生拜訪、打陌生電話開發（承受常被拒絕的心臟）

有耐心，可以持續做重複的事情（社區拜訪、派報、寄開發函…）

喜歡看房子（因為有看不完的房子…）

至少要會騎機車！沒有聽過騎腳踏車帶看的（機車機動性強，好停車）

願意接觸人（對人溝通有障礙，那就算了！因為每天都必須面對不同的人）

綜合以上幾點如果你都可以達成

那你一定是在舞台上常出現那位接受掌聲的星星

超過（含）三項不是，還是考慮考慮...

有些能力是可以慢慢培養

但是一開始就無法接觸人群、想邊賣房子邊在城市裡抓寶可夢、八字輕一進陌生區域就頭暈！

你怎麼能夠浪費寶貴的時間？換個領域吧～

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辦公室一樓每個月都會來一次，指的是賣茶葉的先生！他的年齡大約接近三十歲，認識他不是因為跟他買茶葉，而是很常遇見，之前在臺中市北區力行路的上班處樓下遇見、現在上班樓下遇見、臺中地院地下室餐廳遇見，甚至帶小孩到東海大學參加健行活動還是遇見！是我們的緣分嗎？我覺得有一部分，但是他很認真也是一部分，茶葉男是很熱心的人，還記得在東海大學巧遇的時候他還跟太后分享可以製造茶葉噴霧的機器，可以把泡好的茶葉放在像拇指碟般大小的白色機器裡，就會產生像煙霧般的效果，鼻腔瞬間充滿茶香，茶葉除了可以喝之外，也變成一種「香水」的概念，台語說得聞香、聞香，果然是真的聞的到香味，也喝得到美味，咖啡也可以如法泡製喔

他說蝦皮也可以買得到

光是我知道他出現過的點就有四到五個，其他沒有看見的地方肯定更多，出現來戶政事務所辦事情的人也好、到地院餐廳用餐的人也罷，他總是很有耐心的拿出迷你的紙杯，八分滿的茶葉請你喝，淺淺的微笑後熟練地介紹自家的產品，第一次遇見他的時候，我心裡其實有一些「問號」，現在年輕人不是都比較喜歡咖啡嗎？穿著雅痞的圍裙，設計簡單的襯衫、T桖搭配專業咖啡機產生出來的咖啡形象其實我也覺得很帥，茶葉感覺就像年紀比較大的長輩會喝，肖年仔都喝手搖茶居多，感覺來跟他買的人其實也不多，都是路過的人零星的駐足，可能在覺得不錯的情況下買個一包茶葉或是梅子之類的產品，甚至也有同事對於他的積極產生小小的感冒，心裡有點壓力，我不懂茶，但是我懂的客戶跟銷售員的心理

積極跟騷擾通常只有一線之隔

之前在擔任仲介賣房子也好，或是現在賣公司產品，從事業務人員總是要看別人的臉色、聽客戶的評論，人的直覺其實很靈敏，雷達發現頻率不對了！馬上調整頻率，不可能一招半式打天下，我跟客戶之間總是會保持一段浪漫的彈性空間，要讓對方買單前提當然是要客戶「不討厭」我開始，進而「有點喜歡」、得到「肯定」之後，再來才有可能走到「信任」這一個階段，人與人之間產生信任之後一切都好談了，曾經為了一件商圈裡的公寓物件，得知屋主有意要賣，一直不停的打電話！照三餐聯繫，深怕這個業績就這樣消失了，換來的結果就是被掛電話，甚至招來一頓臭罵被問候祖宗十八代！這樣的頻率還挺高，雖然我像打不死的蟑螂般不停的打電話、手寫卡片、還自製LINE長輩問候圖，當然也有客戶是因為積極的態度給我機會，但是被拒絕的次數遠遠大於成功的量，不是說積極不好，而是我都是做單方向的輸出，沒有得到對方雙向的回應，一頭熱覺得我提供那麼多的關心跟資訊，你是不是該回饋我一些什麼？

誰鳥你？！

事實就是如此，你又不是我的誰？憑什麼我的房子要給你賣？一直到後來才漸漸懂得與人之間的雙向互動、察言觀色更是重要，第一時間客戶給你負面的情緒不一定是你不好，有可能是他自己可能剛被主管責罵、昨天跟老公吵架、小孩因為發燒剛被幼稚園退貨…只是時機不對！苗頭不對，頻率不對，下次再聯絡吧！第一時間沒有能建立起彼此的雙向溝通，還有什麼好說的，浪費彼此的時間而已，整理好心情面對下一個客戶還比較實在

茶葉男積極度夠、專業度也不用多說，雖然他只能掌握短暫駐留的客戶，但是如何做出市場區隔（賣茶葉也賣專業）以及建立回頭客或是透過客人轉介紹，或許會更有賣點，『花若盛開、蝴蝶自來』，建立一個花園，不用拿網追蝴蝶，牠自然會出現！建立茶葉花園就像我現在正在部落格建立自己的花園一樣，持續寫，慢慢灌溉，相信未來也會有很多蝴蝶出現

我的頭髮在國小畢業以後就是平頭、平頭還是平頭，結束職業軍人生涯後有嘗試留長，但是覺得彆扭，還是習慣短髮，俐落、好整理，都五個孩子的爸了，頭皮上的東西沒有頭皮下的東西來的重要，最常去百元理髮，100元解決你的所有需求，不要瞧不起「百元」，有些技術30年以上的老師傅可以整理出「千元」的價值，重點是經驗的分享！這可是無價的，當然也是要你有開口聊

今天一樣很自然地在機器放入百元紙鈔，理髮票卷馬上就出來了，大概是因為最近武漢肺炎的影響，不用排隊直接就輪到我，坐定後，老闆習慣性地問說：「修還是光？」修就是三分，光就是很直接的理白皮！以老闆的說法，可以撐比較久，CP值比較高（笑）

老闆說：「我最喜歡理像你這樣的客戶，三分頭，大約兩個星期就會來一次，因為長度不均勻，看不習慣，馬上就會想來整理，如果是理光的客戶大約會等三個星期或是一個月才會出現」心想：「的確，我大約都是兩個星期就會想來理一下頭髮」；接著老闆又說：「東方人七成的頭型都差不多，尤其是男生，如果你第一次幫他設計好適合他的髮型，幾乎他下次就指定會找你，八九不離十！剩下的三成是頭型比較特別或是有特殊需求、理光頭，甚至是要刻圖案的」我回：「才100元還可以要求那麼多喔？」老闆：「你不知道喔，現在生意那麼競爭，你沒有給客人多點選擇，怎麼會有死忠的客戶？」心裡想著：「老闆也是有用到統計學在做生意，懂八二法則」接著老闆又說了：「男生其實比較單純，要不就修、要不就光，哈哈，但是女生就不同了！你猜年紀輕的比較好剪還是年紀大的？」我心裡其實沒有什麼概念，但是直覺年輕學生應該會比較有自己的想法吧？所以我說是年輕的，老闆回：「錯了！是稍微有年紀的，特別是45到55歲這個區間」挖～連45歲到55歲都可以做出市場區隔？我開始有點好奇，雖然老闆一定會跟我解釋，但我還是像想知道答案的學生一樣問老闆：「為什麼特別是這個年紀呢？」老闆一派輕鬆地邊用推刀修我右邊的鬢角邊跟我說：「因為這個年紀的女性，髮型大多要長不短，跟他們的年紀一樣，不會太老但是也不年輕，常常會有很多的意見，不是說有意見不好！而是意見中常常帶著情緒，動不動就嫌東嫌西的，因為這個年紀的女人也接近更年期，賀爾蒙多少也會有影響！」原來除了頭髮的照型設計以外，觀人術不只要看人的臉相，還要連年紀的生理變化都要考慮進去啊，真的有學到一點東西，我接著又問：「如果遇到了怎麼辦？」老闆突然停下手上的推刀說：「遇到時就會先觀察客戶今天的情緒反應，開始的互動就很冷淡甚至臉色不是很好的客人，當然就要特別小心，過程中以關心為出發點，少對話，因為你不知道會不會踩到他的地雷？快點結束比較好」也對！一個師傅每天上班的時間都一樣，如果都是相同100元，當然是越快結束越好，惹毛客戶衍生出來安撫的時間說不定又可以剪好幾位客戶了！真的不划算，老闆很快的就剪完我的頭髮，拿出吸塵器收尾的時候補充，年紀大一點的也很好剪，大多是習慣簡單好整理的型，不會太複雜，很快就結束了，需要洗頭嗎？我回：「不用了，我回家洗就好」

全程不到八分鐘，但是有得到一些心得：

掌握好那七成的客戶

我就是那七成的好客戶，簡單好剪、不囉唆，八分鐘就結束這一回合，這些客戶群可以花大約五成的功力，因為已經習慣老闆，第一時間都會想到他，不要失常的情況下，大多會再來的機率很高，甚至還會幫忙介紹客戶，像我就會幫老闆介紹，另外照顧好資深客戶（老人的需求），他們通常不太會變動，讓他們好好待著就好

第一次服務就到位

遇到第一次服務的客戶當然要多花一些時間在他身上，瞭解是否有特殊需求，再加些個人客觀的專業意見，互動頻繁點，也會讓客戶感受到積極度，一來一往中更清楚對方的需求，需求進入大腦資料庫之後，下次主動提及需求就是貼心，再回頭找你的機會自然增加

小心地雷區

特殊的客戶就像老闆說的一樣，嗅到不尋常的氣息就要「罩子」放亮一點！不要讓自己成為點燃砲火的那點火花！

不放過附加銷售的機會

剪完頭髮順道再問是不是需要洗頭（一次20元），客人都剪髮了當然要問是不是要洗頭增加營收，雖然錢不多但也是錢，公司主產品肯定也有其它附加的產品，有開口有機會，沒開口怎麼知道客人不需要，說不定我一說我要洗頭，老闆還會問我是不是要買洗髮精勒！轉頭看一下，店裡居然連領帶夾都有在賣，真的厲害！

口罩實名制開跑第二天！昨天各大line群組就已經收到「敗口罩」的社群，也有朋友說這是釣魚帳號，但是～還是實地測試才知道真偽，按照步驟加入群組後，依照畫面上引導操作很快就會進入住家附近指定藥局的庫存量：（如下圖）

加入群組好友

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顯示地圖後就會出現附近藥局口罩數量

幾乎都只剩下兒童口罩，等等，有一間居然還有200個成人口罩！先打電話到現場詢問，原來是10點才開始開放領取號碼牌，電話裡口頭問一下藥師現在還有貨嗎？（搞得好像在問黑市的商品一樣）沒想到藥師很有默契的壓低音量說：「貨還有！但是我沒有出去看外面排隊的人潮，建議快點來現場看看喔，記得今天是身分證尾數基數號！」我居然也壓低聲音配合著說：「好喔」

在有點小詭異的對話結束後發現時間只剩下5分鐘，穿上球鞋拿起最重要的健保卡馬上出發到現場

還好藥局距離住家不到五分鐘，但是很明顯的現場已經有排隊人潮

目測我大約是第30位

10:00

到現場由藥師口頭指揮先排右邊領取號碼牌（一人限代購一卡，也就是總共四片口罩，這時候家裡人數多似乎沒有優勢呀，笑）

右排領號碼，左排領口罩

10:12

領到號碼牌78、79號，這時候其實可以稍稍離開一下，因為藥師說排到五十號以後的大約都要等個半小時，我則是用這段時間來打這篇紀實

10:21

成人口罩宣布已經沒有數量了，門口隨即貼上『今日成人口罩登記完畢』只剩下兒童口罩！哇勒～才過20分鐘而已耶！門口有剛停好摩托車的大叔，腳架還沒放下來就聽到這樣的噩耗！一聲國罵後接著說：「我從西區騎車過來的捏」當下我也可以感受到他的無奈～

10:34

號碼來到50號，真的就像藥師說的半個小時！邊配發口罩跟處方簽同時電話一直不斷響起，鈴聲是莫札特的土耳其進行曲，也就成了整間不到8坪的藥局的背景音樂，想像一下這也是半小時前我打電話過來時的景象呢

11:05

領到口罩！全程一個小時又五分鐘；所以有到現場排隊抽到號碼牌起算大約一個小時，其實有抽到號碼牌就不用擔心，晚點來或是下午來都ok，重點是早點來現場比較有「貨」

共兩包四片，一包10元，記得要帶錢喔

注意事項⚠️

1.先打電話詢問現場狀況

2.確認當日身分證單號還是雙號

    週一、三、五、日身分證尾數基數領

    週二、四、六、日身分證尾數偶數領

    只有星期日沒有限制

3.帶健保卡快速移動至現場

4.登記97年1月1日以後的健保卡只能領取孩童口罩

5.Line群組上面公告的數量以藥師「過卡」成功後約三到十分鐘才會更新！所以不要看群組上剩餘的數量，像我到現場過21分鐘成人口罩就沒有了！

希望大家都平安健康喔

其實今天的面試凸顯出許多問題！

畢竟是人生的第一次，緊張是難免的，但是對於一開始進入國泰人壽大樓的不安跟惶恐是沒有辦法預想到的。

上星期三就收到面試的通知，一直在心裡沙盤推演這可能會出現什麼樣的問題，有可能會有什麼狀況～～

特別是看完Fredirk Eklund寫的書之後，心裡有更多的念頭和想法浮現，他在寫這本書（什麼都能賣出好價錢）的背景是在2015年7月

觀念比較新，相對也是現在比較可行的做法，最重要的就是要活出自我，突現自我，營造個人魅力，利用網路社群網站包裝行銷自己

反觀美國行銷巨人Ralph R.Roberts著作的銷售狂人（一年賣六百多間房），發行時間是2003年4月，距離現在已經有13年的時間！！

生肖都輪一圈了，世界也有許多的不同，但也不是說Ralph R.Roberts的理念過時，他的熱情跟追求高科技及許多售後服務的理念是我要學習的

書中的字裡行間也激發很多腦力激盪，但是書裡的內容歸書裡的內容，實際面對現實生活還是很殘酷的～甚至有點殘忍

接下來是描述這次的重點，面試經過

按下電梯按鈕到14樓是中午12點05分，距離預定的時間還有25分鐘，進入寫著“信義”斗大字樣的空間後，左邊像是一般辦公室充滿OA的環境

右轉到底馬上就有親切的L小姐招呼並領取資料（生涯規劃表，信義房屋簡介跟一個綠色的L夾外加一枝標有信義房屋字樣的原子筆），同時繳交大頭照

在皮夾裡尋找大頭照時大概是因為太緊張了居然感覺手不自覺的顫抖，眼尖的L小姐一眼就看出來了～真是囧啊！！客氣地請我不要緊張（怎麼那麼無法控制...）

接下來就是通過長長的走廊來到休息室，有點像是會議室的地方，裡面已經有13位身著套裝的男女士在其中低頭填寫資料；氣氛很安靜～但是反而降低了原本的緊張感。

經過漫長的等候（大約一個小時），手錶顯示時間已經到了一點二十分，面試的人數也增加到了二十幾位，由信義房屋美村店的店長來做簡單的解說。

介紹完信義房屋的歷史，很多第一名的紀錄還有運作之外，接下來就是最刺激的面試了！

在L小姐招呼我們到會議室面談的過程中，我隱約可以聽到自己的心跳在耳根旁跳動！一下又一下，清楚至極！

進入會議室面對的是G協理，背景是面對台灣大道14樓的景觀，黑色底座的會議桌上擺著一瓶信義房屋包裝的500c.c瓶裝水

我們三個人一起進入會議室，由右到左面對G協理，也就是這一次面試官之一，我坐在最左邊的位置。

在他半金屬框眼鏡後面的眼神迅速地掃過我們，接著問”有沒有什麼問題？“......真的跟L小姐說的一樣，真的馬上就問了！！（太神了）

好在我有先把問題寫在筆記本裡，才不至於一開場就是一陣尷尬，問過問題之後

就是簡單的自我介紹，在介紹的過程中我很簡單的說明我原本的職業跟家庭背景，再者就是說明來信義房屋面試的理由

另外兩位也分別介紹完之後Ｇ先生出了一個狀況題，那就是......

把眼前的這瓶水賣給身邊另外兩個人！他只要一位！就在我恍神半秒之後這個機會就被我身旁的面試同仁先奪走了！

內容我隱約記得他拿起瓶裝水就開始介紹這是阿爾卑斯山的水，空運來台，保證只有這一瓶.....接下來就問”要不要買？“

在Ｇ先生眼中這樣的銷售方式是不合格的，顯然的他有一點想再給我們機會的感覺，於是乎就說”那....就賣你們手上的筆好了“

這一次的機會我沒有鬆手，我面對兩位完全不認識的人開始銷售我中手這隻筆，結果是..... Ｇ先生覺得可以接受我的方式，但是，但是只是合格而已！

對於這樣的”合格“其實也是給我一個很大的鼓舞了

他簡單說我們之間的差別就是在於跟其他兩個人彼此間的互動，我有互動有眼神交會有請對方試著寫寫看，這是最大的差別！！

在最後的簡短結尾後Ｇ先生對我最大的問題反而是調適！

我如何做調整？在原本安逸而且收入穩定的生活中如何做改變？未來的日子會很苦！你知道嗎？

我當然知道，我也做好準備了.....這是我最後的回覆，也是我唯一的回覆！

在當天下午六點零一分接到Ｌ小姐來電告知我通過初試的喜訊，下次複試的地點是在中清，文心路口的信義房屋店面.....

“oh,ya~~”心中冒出好多好多的泡泡

信義房屋，我來了